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ZAC du Coteau : l'avenue, le cœur d'îlot, la lisière, le logement et l'atelier

Arcueil
ZAC du Coteau · Îlots Nord et Sud

Rendu architectural, phase 1·Esquisse

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Lecture du site

Les quatre lots et leur site. La carte relève les limites et les contraintes du terrain.

Les lots, surface et terrain naturel

Îlot Nord

A5 414 m²contre le parc du CoteauTN 72,08 à 80,87

B3 903 m²côté A6aTN 74,20 à 78,74

Îlot Sud

C2 208 m²à la pointe du carrefourTN 78,56 à 83,40

D6 126 m²autour du crématoriumTN 77,90 à 84,14

Les données du site

Situation. Deux îlots de part et d'autre de l'avenue du Général Malleret-Joinville, entre le parc du Coteau, l'A6a et l'A6b.

Programme. Du logement familial, des activités sur le modèle d'un village d'artisans et des rez-de-chaussée actifs sur l'avenue.

Nuisances. Bruit et pollution de l'A6 et de la RD126 : 70 à 75 dB(A) sur 95 à 100 % de chaque lot, au-dessus de la valeur limite de 68 dB(A). La bande de 100 m de l'A6a couvre 86 % du lot B, 67 % du lot D, 24 % du lot A et 3 % du lot C [croisement GPU, PLUi du 16/12/2025]. En lecture prudente du PLUi, aucun logement ni lieu recevant du public n'y est admis. Question à SADEV 94 : un peu de logement y est-il constructible ? Retrait de 30 m au droit des cheminées du crématorium.

Relief et vent. Le terrain descend d'environ 12 m, du sud-est au nord-ouest ; le vent dominant d'ouest traverse le site.

Parc. Extension du parc de 35 m et retrait paysager de 5 m le long du lot A.

Zones écologiques. À l'Ouest de l'îlot Nord et au Sud de l'îlot Sud, libres de construction, pour les espèces protégées. Deux franges fertiles est-ouest en pleine terre.

Eau. Gestion à ciel ouvert et par gravité : 10 mm abattus, pluie de 30 ans déconnectée, aucune surverse au réseau. Bassin de rétention au Sud, galerie SAGEP de 2,50 m le long du lot B.

Sous-sol. Remblais au Nord, carrière au Sud : infiltration en surface seulement. Les quatre lots en zone bleue du plan de prévention des risques de carrières, aléa fort sur C et D.

Sols pollués. Environ 1 260 m² du lot A en secteur d'information sur les sols : aucun logement de plain-pied, un vide sanitaire ou un sous-sol ventilé.

Carte de synthèse

Limites

lots A à D

périmètre de la ZAC

limite communale

Nuisances

bande de 100 m de l'A6a

crématorium

30 m autour des cheminées

Paysage

parc départemental du Coteau

zones écologiques

percées vertes

recul de 5 m sur le parc

Eau et relief

galerie d'eau SAGEP

bassin

ruissellement naturel de la pluie

courbes de niveau, 1 m

points bas et haut, NGF

Climat

vent dominant d'ouest

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Plan masse

Les deux îlots au 1/2 000 : volumes, hauteurs en niveaux au-dessus du rez-de-chaussée et cotes en mètres, surfaces du projet face au programme Spirit.

17 814m²Unité foncière

9 382m² · 52,7 %Emprise bâtie

46 359m²Surface brute des niveauxmaquette, non SDP

RDC à R+9Hauteursniveaux au-dessus du RDC

Surfaces, projet et programme Spirit

	Programme, m² de SDP	Lot	Spirit	Projet	Écart
Îlot Nord · lots A et B
4	Parc d'activités Spirit	A, B	6 500	4 420	−2 080
6	Logement social	A	5 000	10 255	−2 745
7	Accession ou résidence jeunes actifs	A	7 000
8	BRS	A	1 000
9	Équipement ou association	A	500	500	0
	Total îlot Nord		20 000	15 175	−4 825
Îlot Sud · lots C et D
5	Supermarché	C	2 000	1 944	−56
6	Logement social	C	0	5 047	+5 047
2	École hôtellerie et restauration	D	3 700	3 917	+217
1	Résidence étudiante	C, D	8 300	12 687	+87
3	Résidence hôtelière	D	4 300	12 687	+87
	Total îlot Sud		18 300	23 595	+5 295
	Total des deux îlots		38 300	38 770	+470

Spirit : tableau du 07/10/2026. Écart = projet − Spirit. SDP du projet aux coefficients du plan masse : logement 0,80, école 0,85, commerce 0,88, activités 0,90 puis 25 % de mezzanine.

Programmes

LogementsSupermarchéActivitésÉcole hôtellerie et restaurationLogements dans la bande de 100 m

Sol

VoirieTrottoirs, chemins et espace publicEspace vert de pleine terreBassineau, couleur proposée

Limites et cotes

Limite de l'unité foncièreBande de 100 m de l'A6aPLUi Grand-Orly Seine BièvreCote en mètresépaisseur d'un bâtiment ou écart entre bâtimentsAltitude NGF du sol, en mIGN, RGE ALTI

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Axonométrie 1

Les volumes et les programmes du projet dans leur site.

Programmes

LogementsSupermarchéActivitésÉcole hôtellerie et restaurationLogements dans la bande de 100 m

Sol de la parcelle

VoiriechausséeTrottoirPleine terreBassineau, couleur proposéeLimite de parcelleunité foncièreBande de 100 m de l'A6aPLUi Grand-Orly Seine Bièvre

Contexte

Altitude NGF du solen m ; IGN, RGE ALTI, calage à 0,1 m prèsVue lointainedepuis le dernier étage ; vérifiée au relief IGN

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Axonométrie 2

La même maquette vue du côté opposé, depuis la rue Gabriel-Péri.

Programmes

LogementsSupermarchéActivitésÉcole hôtellerie et restaurationLogements dans la bande de 100 m

Sol de la parcelle

VoiriechausséeTrottoirPleine terreBassineau, couleur proposéeLimite de parcelleunité foncièreBande de 100 m de l'A6aPLUi Grand-Orly Seine Bièvre

Contexte

Altitude NGF du solen m ; IGN, RGE ALTI, calage à 0,1 m prèsVue lointainedepuis le dernier étage ; vérifiée au relief IGN

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Programme Spirit et cadre réglementaire

Le programme Spirit du 7 octobre lu dans le PLUi, les fiches de lot et la consultation, l'OAP, la position de la Ville et le projet. Survoler une case pour lire le pourquoi.

Neuf programmes sur dix sont possibles après ajustement. L'école reste interdite dans la bande.

1OUI
en l'état

3OUI SI
Spirit ajuste surface ou place

5À CONFIRMER
réponse écrite de SADEV 94

1NON EN L'ÉTAT
règle du PLUi

Logement et résidencesSocialÉcoleActivitésSupermarchéBande

Le projet

23 659 m² de logement, résidences comprises. Plafond : 20 000 m².

9 219 m² de SDP de logement, de résidences et d'école dans la bande.

4 420 m² d'activités au Nord, environ 12 cellules sur un niveau. Demande : 10 000 m².

	Programme Spirit	PLUi	Fiche de lot et consultation	OAP	Ville	Projet	Faisabilité	Condition
1	Résidence étudiante8 300 m², lots C et D	✓	!	!	?	✕	OUI SI	Liée à l'école, dans les 10 000 m² du Sud
2	École hôtellerie et restauration3 700 m², lot D	✕	!	?	?	✕	NON EN L'ÉTAT	Cours hors de la bande
3	Résidence hôtelière4 300 m², lot D	✓	!	!	?	✕	À CONFIRMER	En activités : accord écrit de SADEV 94
4	Parc d'activités clé en main6 500 m², lot B	!	!	✓	✓	!	À CONFIRMER	6 500 m² hors d'atteinte sur un niveau (q. 9)
5	Supermarché2 000 m², lot C	!	✕	✓	✓	✓	À CONFIRMER	1 944 m², au-delà des 1 000 m² de RDC actifs
6	Logement social5 000 m², lot A et C	✓	!	!	✓	!	OUI	Lots A et C, 25 % par îlot
7	Accession7 000 m², lot A	!	✓	!	✕	✕	À CONFIRMER	Hors de la bande ou question 12
8	BRS1 000 m², lot A	✓	!	!	✓	?	OUI SI	5 % éventuels, soit 500 m²
9	Équipement ou association500 m², lot A	✓	!	✓	!	✓	OUI SI	Socle des barres, hors de la bande
10	Résidence jeunes actifs, ou accession7 000 m², lot A	✓	!	!	!	?	À CONFIRMER	Accord écrit de SADEV 94

✓Admis!Admis sous condition✕Écart ou interdit?Non trouvé dans la source

A accession, BRS, socle · B parc · C supermarché, social · D campus · lecture prudente

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Supermarché et CDAC

L'autorisation commerciale se mesure en surface de vente. Dans une ZAC, les commerces de détail peuvent former un ensemble et cumuler leurs surfaces.

Régime de l'autorisation commerciale

FaitUn magasin ou un ensemble commercial de plus de 1 000 m² de surface de vente est soumis à autorisation d'exploitation commerciale. (Code de commerce, art. L.752-1, Guide DGE de l'aménagement commercial, 2026)
FaitLa surface de vente compte rayons, caisses, circulations de la clientèle et sas d'entrée. (CE, 16/11/2022, n° 462720, Poulbric, Guide DGE de l'aménagement commercial, 2026)
FaitArcueil compte 22 200 habitants, au-dessus du seuil de 20 000 de la saisine facultative entre 300 et 1 000 m². (Insee, population 2023, publication du 27/08/2026, Code de commerce, art. L.752-4)
FaitLes magasins conçus dans une même ZAC forment un ensemble commercial. Une ZAC créée en centre urbain peut en être exclue, après examen au cas par cas. (Code de commerce, art. L.752-3, Guide DGE de l'aménagement commercial, 2026)
FaitUn drive est soumis à autorisation. Une desserte nécessaire doit être certaine à la date d'ouverture. (Code de commerce, art. L.752-1, CE, 18/06/2014, n° 362862)
FaitArcueil ne figure pas dans la liste nationale des conventions ORT. Aucune dispense ORT ne s'applique. (Liste nationale des conventions ORT, DGALN et ANCT, data.gouv.fr, 07/10/2026)
FaitCNAC : supermarché autorisé en pied d'immeuble à Paris 11e (2026) et Paris 12e (2024). Avis défavorable à Fresnes (2026), accès surtout automobile. (CNAC, décisions D 06078 75 25R01 du 05/02/2026 et D 05080 75 23R du 15/02/2024, avis P 06198 94 25RD du 15/04/2026)

Procédures, délais et coûts

Cas	Procédure	Délai	Coût hors recours Hypothèse
Supermarché seul, sous 1 000 m² de vente	Permis d'ERP sans autorisation commerciale	5 mois, puis 2 mois d'affichage	920 à 2 800 € HT de sécurisation
Supermarché seul, au-delà de 1 000 m²	Permis valant autorisation, analyse d'impact	8 à 11 mois sans recours	13 000 à 30 000 € HT
Ensemble commercial de la ZAC	Dossier commun, surfaces de vente cumulées	2 mois de CDAC après 6 à 10 semaines de montage	17 500 à 44 400 € HT
Recours CNAC, puis cour d'appel	Concurrent de la zone de chalandise	+5 mois, puis 12 à 24 mois	À provisionner

(Délais : Code de l'urbanisme, R.423-25 et R.423-36-1, Code de commerce, L.752-17. Coûts : estimations professionnelles, à confirmer par trois devis)

Supermarché du lot C

Tableau Spirit du 7 octobre : 2 000 m² de SDP. Projet : 1 944 m².

Recommandation

Supermarché sous 1 000 m² de surface de vente, sans drive.

Rez-de-chaussée actifs du lot A en restauration, services et local associatif, hors du cumul de surface de vente.

Dossier CDAC programmé en hypothèse prudente jusqu'à la qualification de la ZAC par SADEV 94.

FaitLe centre commercial voisin de La Vache Noire compte 64 boutiques. L'analyse d'impact devra traiter cette polarité. (lavachenoire.com, annuaire des boutiques, 07/10/2026)

CDAC : commission départementale d'aménagement commercial · CNAC : commission nationale · ORT : opération de revitalisation de territoire

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Respect des règles de la ZAC

Les règles de la ZAC, fixées par la fiche de lot et le plan-guide, et la réponse du projet, ligne à ligne. Un point d'interrogation signale ce que la maquette ne permet pas encore de vérifier.

Thème	Règle	Valeur	Réponse du projet	Respectée
Hauteurs	Hauteur maximale	119,5 NGF, R+9 au plus	Point haut à 110,3 NGF ; du RDC au R+9	✓
Hauteurs	Rue Gabriel-Péri, hors angle du carrefour	R+4	Îlot Sud : R+9 et R+4	✓
Hauteurs	Hauteur plus basse vers les pavillons	gradation	R+4 vers les pavillons	✓
Implantation	Trame bâtie du logement [FDL-N p.15]	16,50 m	Barres de logement de 16,5 m d'épaisseur ; école en 19,5 m	✓
Implantation	Vides entre les constructions [FDL-N p.15]	16,50 m au moins	Écarts de 16,5 à 22 m entre bâtiments	✓
Implantation	Retrait paysager sur le parc, lot A	5 m	Vérifié	✓
Implantation	Façades sur le parc, lot A	20 m au plus	Barres du lot A de 21,7 à 42,2 m de long, côté parc à vérifier	!
Façades	Pignons aveugles	interdits	Prévu	✓
Nuisances	Bande de l'A6a : aucun logement ni lieu recevant du public	100 m	5 302 m² de logement et 3 917 m² d'école dans la bande. Activités fermées au public. Logement dans la bande : question à SADEV 94	✕
Nuisances	Retrait aux cheminées du crématorium, lot D	30 m	Vérifié	✓
Sols	Franges fertiles en pleine terre, sans sous-sol	2 franges	Pleine terre en bordure des deux îlots ; absence de sous-sol à confirmer	!
Sols	Zones écologiques et zone non aedificandi du bassin	libres	Zone écologique Sud et bassin libres ; zone écologique Nord hors du bâti	✓
Sols	Espaces verts éco-aménageables	15 %	4 932 m² de pleine terre, 27,7 % de l'unité foncière	✓
Eau	Pluie courante gérée à ciel ouvert	10 mm	Prévu	✓
Eau	Pluie déconnectée du réseau, aucune surverse	30 ans	Non étudiée à ce stade	?
Eau	Profondeur des noues	30 cm au plus	Non étudiée à ce stade	?
Eau	Bassins enterrés, hors surverse d'ouvrages à ciel ouvert	proscrits	Aucun bassin enterré dessiné ; à confirmer	?
Toitures	Toitures végétalisées en majorité, substrat	30 cm	Prévu	✓
Programme	Logement, activités et rez-de-chaussée actifs dans chaque îlot	par îlot	Nord : logement, activités, locaux associatifs. Sud : résidences, social, école, supermarché	✓
Programme	Commerces livrés en coques brutes, divisibles	coques	Prévu	✓
Logement	Logements traversants, une face calme	100 %	Barres de 16,5 m traversantes : prévu	✓
Logement	Hauteur sous plafond	2,70 m	Prévu	✓
Logement	Profondeur des espaces extérieurs	1,80 m	Prévu	✓
Stationnement	Regroupé sous les bâtiments, en entre-sol	sur la pente	Prévu	✓
Stationnement	Places par logement	0,7	Prévu	✓

✓Respectée · 19!À vérifier ou à ajuster · 2✕Non respectée · 1?Non vérifiable à ce stade · 3

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Annexe 1 · Rappel de la matrice des destinations

Note de cadrage V3 du 7 octobre 2026, section 8 : axes réglementaire, territoire, besoin, politique.

Spirit	Programme ou piste	Réglem.	Territoire	Besoin	Politique	Enveloppe	Verrou ou levier	Recommandation
6	Logement social familial	✓	!	✓	✓	Logement	Imposé à 25 %	Retenir à 25 %
7	Accession à TVA 5,5 %	✓	✓	!	✓	Logement	Levier d'acceptabilité	Retenir
7	Accession libre	✓	!	✕	!	Logement	Verrou contournable : marché lent, EVSO en face	Retenir, dosée
	Habitat inclusif	✓	!	!	✓	Logement	Partenaires nommés au règlement	Retenir, petite échelle
	Village d'artisans	!	✓	✓	✓	Activités	Levier : référence de la fiche	Retenir en socle
5	Supérette, métiers de bouche, santésupermarché	✓	!	!	✓	Commerce	Levier santé	Retenir, calibré
	Logement locatif intermédiaireOpérateur cité	✓	✓	!	!	Logement	Verrou : plancher du règlement (section 1.1)	Conditionner
7*	Résidence jeunes actifsColiving	!	✓	✓	!	Hébergement	Levier. Terrain hors bande disputé avec l'hôtel	Conditionner
3	Hôtel à chambres conventionnéesHôtel, Hospitel	!	!	?	!	Hébergement à l'OAP, activités au règlement	Verrou : enveloppe de 8 000 m² partagée avec les résidences	Conditionner
4	Parc d'activités SpiritSpirit Entreprises	!	✓	!	✓	Activités	Verrou contournable : densité du lot B. Logistique exclue	Conditionner
	Laboratoires réversibles	✓	!	?	!	Activités	Sous investisseur nommé	Conditionner
1	Résidence universitaireÉtudiant, sociale	!	!	!	?	Hébergement	Verrou contournable : terrain hors bande disputé	Variante
12	École hôtelière et résidence étudiante liéePiste du 01/10	!	!	?	?	Activités et hébergement	ERP sensible, hors de la bande seulement. Opérateur à trouver	Variante, à sonder
	Activités de distributionPiste Spirit	✕	✕	?	?	Activités	Verrou bloquant : logistique proscrite	Écarter, sauf point de retrait
1	Résidence étudiante privéeÉtudiant, Uxco	✕	!	?	?	Hébergement	Verrou bloquant : proscrite sauf liée à un enseignement	Écarter, sauf lien avec un enseignement
	Proscrits par la consultationColiving sous ce nom, hôtels logistiques, commerce de gros, industrie, data centers	✕	?	?	?		Verrou bloquant : produits proscrits	Écarter
	Tertiaire en blancSans preneur identifié	✓	?	!	!	Activités	Verrou économique : aucun preneur	Écarter en blanc

Le parc d'activités Spirit

Matrice : parc conditionné à la densité du lot B.

Spirit en demande 6 500 m² sur un niveau avec mezzanine : il faut environ 5 300 m² d'emprise.

Les lots A et B totalisent environ 5 700 m² de terrain net, logement compris.

Projet : 4 420 m². Pour 10 000 m² d'activités au Nord, il faut des activités en étages.

À retenir de la matrice

Sans axe défavorable ni inconnu : logement social familial, accession à TVA 5,5 %, logement locatif intermédiaire, résidence jeunes actifs, habitat inclusif, parc d'activités Spirit, village d'artisans, supérette, métiers de bouche, santé.

Lot C : résidence jeunes actifs, résidence universitaire et hôtel occupent le même terrain hors bande. Deux au plus.

Lecture

Colonne Spirit : numéro du programme Spirit. 7* : « accession ou résidence jeunes actifs » au tableau Spirit.

Recommandations : retenir, conditionner (retenir si la condition nommée est levée), variante, écarter.

✓favorable!conditionnel✕défavorable?inconnu

Source : note de cadrage V3 du 07/10/2026, section 8

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Annexe 2 · Exigences de la fiche de lot et de la consultation

Fiches de lot Nord et Sud du 16 septembre 2026 ; règlements de consultation V4 ; conformité du projet.

Thème	Fiche de lot	Règlement de consultation	Spirit	Projet
Surface de plancher	Îlot Nord : « 20 000 à 25 000 m2 de SDP ». (FDL-N p.10) Îlot Sud : « 15 000 à 20 000 m2 de SDP ». (FDL-S p.10)	« 40 000 m² SDP sur les deux ilots », environ 21 000 m² au Nord et 19 000 m² au Sud. (RC p.12, RC-N p.15, RC-S p.15)		Non conforme Nord : 15 175 m², sous les 20 000 m² de la fiche de lot. Sud : 23 595 m², au-delà de 20 000 m². Total : 38 770 m².
Logement	Nord : « environ 10 000 m2 SDP max », en partie Nord de l'îlot. Sud : « environ 10 000 m2 SDP », en partie Nord de l'îlot. (FDL-N p.10, FDL-S p.10) « ne peut pas excéder 20 000 m2 SDP » sur les deux îlots. (FDL-N p.10)	Nord : 10 000 m² de logements familiaux sur le lot A. Sud : 10 000 m² de « logements familiaux ou résidences spécifiques », de préférence sur le lot C. (RC-N p.15, RC-S p.15) 20 000 m² de logement au plus. (RC p.16)	1678	Non conforme Nord : 10 255 m². Sud : environ 13 400 m², résidence étudiante comprise. Total : 23 659 m² pour 20 000 m² au plus.
Logement social	« Prévoir 25 % de Logement Locatif Social (LLS) avec un minimum de 30 % de PLAI ». La Ville souhaite valoriser le PLS. (FDL-N p.12, FDL-S p.12) Social : 4 % de T1, 33 % de T2, 28 % de T3, 30 % de T4, 5 % de T5. BRS : « éventuellement 5% » au Nord. (FDL-N p.10, p.12)	Nord : 25 % de logements sociaux et éventuellement 5 % de BRS. Sud : 25 % à minima de classification sociale. (RC-N p.15, RC-S p.15)	68	À vérifier Sud : 5 047 m² au-dessus du supermarché. Nord : part sociale non distinguée dans les barres du lot A. PLAI et granulométrie à confirmer par Spirit.
Activités	Nord : « environ 10 000 m2 SDP d'activités ». Sud : « environ 8 000 m2 », en partie Sud de l'îlot. (FDL-N p.10, FDL-S p.10) « Typologies mixtes : laboratoires, enseignement supérieur, artisanat ». (FDL-N p.13, FDL-S p.13)	Nord : 10 000 m² « prioritairement dans le lot B ». Sud : 8 000 m² « prioritairement dans le lot D ». (RC-N p.15, RC-S p.15) Pistes : tertiaire, laboratoires et santé, activités productives, enseignement, loisirs et sports, hôtellerie. (RC-N p.10)	234	Non conforme Nord : parc de 4 420 m² pour 10 000 m². Sud : école de 3 917 m² et résidence hôtelière, en activités sous réserve de la question 7.
Classement des programmes	Immobilier d'entreprise : « laboratoires, enseignement supérieur, artisanat ». (FDL-S p.13)	Activités économiques : « activités productives, artisanat, tertiaire, recherche et laboratoires, enseignement, services ». À part : « commerces, restauration, services », 2 000 m² environ. (RC p.12) Au PLUi, restauration et hôtels relèvent des « commerces et activités de services ». À l'OAP, l'hôtellerie relève de l'hébergement. (REG p.454, OAP p.85)	23	Sous condition École en activités : recevable. Sa restauration ouverte au public relève du commerce. Résidence hôtelière en activités : question 7.
Rez-de-chaussée actifs	« environ 1 000 m2 SDP de rez-de-chaussée actifs » autour du carrefour Malleret-Joinville et Gabriel-Péri. (FDL-N p.10, FDL-S p.10) Commerces, restauration, cabinets médicaux, métiers de bouche, « supérette alimentaire de qualité », services, sports et loisirs. (FDL-N p.13)	1 000 m² par îlot autour du carrefour. Coques brutes et divisibles. Un local associatif ou sportif. (RC-N p.15-16, RC-S p.15-16)	59	Sous condition Nord : local associatif de 500 m² en socle, pour 1 000 m². Sud : supermarché de 1 944 m² sur deux niveaux.
Produits proscrits	Coliving, résidences à vocation financière, résidences étudiantes, sauf sociales ou liées à un enseignement. (FDL-N p.12) « hôtels logistiques, les commerces de gros, l'industrie et les data center ». (FDL-N p.13)	Data center, logistique, commerce de gros, industrie, résidences étudiantes hors social sans enseignement, coliving. (RC-N p.10-11)	14	Sous condition Résidence étudiante liée à l'école. Cellules du parc à instruire hors industrie (question 9).
Implantation et forme	Retrait paysager de 5 m le long du parc, environ 40 m de façade à façade avec les logements existants. (FDL-N p.14) Franges fertiles en pleine terre. Trame bâtie de 16,50 m. Vides d'au moins 16,50 m entre les constructions du lot A. (FDL-N p.15)	Les logements respectent la granulométrie et les prescriptions de la fiche de lot. (RC-N p.16, RC-S p.16)		Sous condition Trame de 16,5 m, vides de 16,5 à 22 m et retrait de 5 m vérifiés. Longueur des façades sur le parc à vérifier.
Stationnement	0,7 place par logement, places commandées interdites. Artisanat et commerce : une place par tranche entamée de 70 m². (FDL-N p.21, FDL-S p.21)	« Stationnement dans le respect du PLUi ». (RC-N p.15, RC-S p.15)		À vérifier 0,7 place par logement prévue. Nombre de places non calculé.

FDL : fiche de lot · RC : règlement de consultation

ZAC du Coteau · Arcueil · Rendu architectural, phase 1

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Annexe 3 · Programmes dans et hors de la bande de 100 m

Bande de 100 m de l'A6a, PLUi Grand-Orly Seine Bièvre du 16/12/2025 ; deux lectures, en attente de la réponse de SADEV 94 (question 12).

Programme	Spirit	Destination au PLUi	Hors de la bande	Dans la bande lecture prudente	Dans la bande lecture favorable	Condition
Logement familial : social, accession, BRS, intermédiaire	678	Habitation	✓	✕	✓	Dans la bande : question 12 à SADEV 94. La Ville a demandé d'y interdire le logement (délibération 2025DEL8).
Résidence étudiante, résidence jeunes actifs	110	Habitation, hébergement	!	✕	✓	Résidence étudiante sociale ou liée à un enseignement. Coliving proscrit (FDL-N p.12, RC-N p.10-11).
Résidence hôtelière, hôtel	3	Commerces et activités de services	✓	✕	✓	Lieu recevant du public. Comptée en activités : question 7 à SADEV 94.
École, formation, crèche, centre de loisirs	2	Équipements d'intérêt collectif	✓	✕	✕	Public sensible : hors de la bande dans les deux lectures (REG p.390, p.846).
Santé, accueil de personnes âgées ou handicapées, sport couvert		Équipements d'intérêt collectif	✓	✕	✕	Public sensible : hors de la bande dans les deux lectures (REG p.390, p.846).
Supermarché, commerces, restauration ouverte au public	5	Commerces et activités de services	✓	✕	✓	Lieux recevant du public. Au-delà de 1 000 m² de vente : autorisation commerciale.
Local associatif	9	Équipements d'intérêt collectif	✓	✕	✓	Lieu recevant du public, hors public sensible.
Parc d'activités, artisanat, village d'artisans	4	Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire	✓	✓	✓	Locaux fermés au public. Industrie interdite en zone UP2 : destination des cellules, question 9. Entrepôt accessoire, sous le tiers de la surface (REG p.454-455).
Ateliers, laboratoires, cuisines de production	2	Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire	✓	✓	✓	Locaux fermés au public, rattachés à l'école ou aux entreprises.
Bureaux sans accueil du public		Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire	✓	✓	✓	Tertiaire en blanc écarté par la matrice des destinations, faute de preneur.
Logistique, commerce de gros, industrie, data center		Proscrits	✕	✕	✕	Commerce de gros et industrie interdits en zone UP2 (REG p.454-455). Logistique et data centers proscrits par la consultation (FDL-N p.13, RC-N p.10).

Lecture prudente. L'article 1 de la zone UP2 interdit dans la bande l'habitation et tout lieu recevant du public. (REG p.455)

Lecture favorable. La disposition Gosb1 interdit dans la bande les seuls établissements recevant un public sensible. (REG p.846)

Établissement recevant un public sensible

Définition du PLUi : établissement correspondant à :

« des établissements d'éveil, d'enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs » ;
« des établissements de soins (hôpitaux, cliniques, centres de santé) » ;
« des structures d'accueil pour personnes âgées ou handicapées (maisons de retraite, foyers d'accueil médicalisé, etc.) » ;
« des établissements sportifs couverts ».

PLUi Grand-Orly Seine Bièvre, lexique (REG p.390). Disposition Gosb1 : « les établissements recevant un public sensible sont interdits » dans la bande (REG p.846).

Dans les deux lectures. Seuls les locaux fermés au public restent possibles dans la bande : parc d'activités, ateliers, laboratoires, cuisines de production, bureaux.

✓ admis! admis sous condition✕ interdit

À retenir

Hors de la bande, tous les programmes Spirit sont admis. La résidence étudiante doit être sociale ou liée à l'école.
Dans la bande, seuls les locaux fermés au public sont admis dans les deux lectures : parc d'activités, ateliers, laboratoires, cuisines de production, bureaux.
L'école reste hors de la bande dans les deux lectures. Ses salles de cours doivent en sortir.
Logement, résidences, hôtel, commerces et local associatif dans la bande dépendent de la réponse de SADEV 94 (question 12).
Projet : 5 302 m² de logement et 3 917 m² d'école dans la bande.

ZAC du Coteau · Arcueil · Rendu architectural, phase 1

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Lecture du site

Limites

Nuisances

Paysage

Eau et relief

Climat

Plan masse

Axonométrie 1

Axonométrie 2

Programme Spirit et cadre réglementaire

Supermarché et CDAC

Respect des règles de la ZAC

Annexe 1 · Rappel de la matrice des destinations

Annexe 2 · Exigences de la fiche de lot et de la consultation

Annexe 3 · Programmes dans et hors de la bande de 100 m

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